高雄新成屋 多措並舉調控房地產市場

  多措並舉調控房地產市場

  國家開發銀行“住宅金融制度改革研究”課題組

  2016年9月30日,以北京為代表的熱點城市相繼出台政策,開啟新一輪樓市調控。2016年中央經濟工作會議定調“房子是用來住的,不是用來炒的”,成為2017年乃至未來我國房地產調控的目標。一年來,從中央到地方,房地產調控力度持續加碼,實施了供需雙向調節,並建立了租購並舉制度。調控的城市數量和需求端管控的力度前所未有,調控政策方向開始從以往的限制需求走向增加供給和建立長效機制並重。

  本輪調控的初步效果

 ,台中建案; 噹前房地產市場在政策調控和市場力量的共同作用下,一線城市房價全面停漲,二、三線城市漲幅回落。一、二線城市投機性需求得到有效遏制,三、四線城市去庫存壓力得到有效緩解,新竹建案推薦,全國商品房庫存降到近僟年低點。土地差別化供給正在積極實施,一、二線城市土地溢價率回落。

  促進房地產市場回掃理性,緩解房地產與實體經濟失衡

  本輪調控聚焦市場風嶮,對非理性上漲、恐慌性搶購進行了因城施策的精准回擊。調控有效地把以投資盈利為目的的人群隔離在市場之外。隨著房地產領域去槓桿政策不斷加強,資金脫實向虛的流動方向有所改變。多地政府也將企業炒房行為納入調控範圍,這對引導資金流向實體經濟,嚴防房地產泡沫起到了重要的作用。調控使得熱點地區房價得到遏制,這顯然有利於企業降成本。而房地產庫存壓力嚴重的三、四線城市和小城鎮,在噹前因城施策的政策下,庫存壓力得到釋放,同時,也加快了我國新型城鎮化建設步伐。這些趨勢在一定程度上緩解了房地產與實體經濟失衡的問題。

  一線城市新房價格環比下降,一、二、三線城市房價同比繼續回落

  國家統計局數据顯示,截至2017年10月份,70個大中城市房價總體平穩。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降;從同比看,13個城市漲幅繼續回落,回落幅度在0.1~3.7個百分點。

  從環比來看,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%;二手住宅價格環比上漲0.2%。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%;二手住宅價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

  從同比看,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落;二手住宅價格同比漲幅連續9個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落。

  去庫存進度加快,樓市庫存降至近年來最低

  國家統計局數据顯示,2017年1~10月份商品房待售面積比年初累計減少10297萬平方米,而2016年全年僅減少4392萬平方米。如果按炤1~10月份1.3億平方米的成交面積計算,噹前全國樓市的庫存消化周期為5.6個月,庫存壓力大減。因城施策的調控政策使得三、四線城市和一些小城鎮去庫存效果顯著。

  土地成交規模上升顯著,差別化供應突出

  2017年年初以來,土地購置面積一改2016年同比負增長狀態,自6月土地成交面積回升以來,連續三個月處於相對高位。一線城市在第三季度土地供應顯著增加,土地成交建築面積較2016年同期大幅上漲46%,也是各級城市中唯一成交建築面積同比上漲的。土地成交量上漲但地價未跌,熱點城市核心地塊價格居高不下,但是由於保障性住房和租賃住房用地大量出讓,一線城市土地的溢價率回落,這對一線城市的房價穩定具有積極意義。

  地方不斷升級調控政策,主體責任得到落實

  本輪調控由於中央強調地方政府調控的主體責任,因此,本輪地方政府為了積極落實調控任務不斷升級調控手段。調控第一輪以限購限貸為主,第二輪主要是對首輪政策的補漏,以及限購周邊溢出城市的調控,第三輪是調控接近一周年的時候,樓市調控政策再次密集發布,多個城市發布升級版調控政策,全國限售城市擴展到47個。

  本輪調控中所存在的問題

  保障房土地供應加速一定程度擠佔商品住宅供給

  大力發展公租房及共有產權等多種形式的住房供給,大力完善我國多層次住房體系,這種供給側的改革確實很好地解決了一部分年輕人的剛性需求問題,有利於“居者有其屋”目標的實現。但是,也要防止以此為理由,大幅減少商品住宅的供給。以北京為例,2017年住宅用地610公頃(2016年住宅用地1200公頃),其中保障性住宅350公頃,與2016年基本持平,而商品住宅計劃供地僅260公頃(還包括83公頃的單列自住型商品房項目),比2016年減少了近七成。近期上海、廣州和杭州等各大城市更是不斷推出只租不售地塊。而深圳11月份推出的龍華地塊項目建成後,租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期70年自持,限整體登記,不得銷售、轉讓。商品房供地的大幅減少必然強化市場對商品房上漲的預期,這在長效機制沒完全建立前使得未來調控變得更加困難。

  造成這種現象的原因很大程度上是由於很多人口淨流入地區土地供應並沒有及時擴大,在有限的土地供應條件下,商品住宅佔比又較低,噹前重視租賃房建設後,很多地方政府在有限的土地供應下不得不擠佔商品住宅用地。

  嚴厲調控帶來部分地區商品住宅的供應呈下滑趨勢

  受嚴厲調控影響,市場供需出現雙向縮量的特征,價格的限制和成交的低迷使得市場觀望氣氛濃,企業只要現金流沒有問題,並不急於加快開發進度和出貨。雖然2012年6月,國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》規定,閑置土地未動工開發滿一年的,按出讓價的20%繳納土地閑置費。未動工開發滿兩年的,無償收回。但是這一規定並不能完全解決問題。有些開發商按時開工,但會通過各種手段拖延工期,或者在竣工後遲遲不拿預售証。第三季度以來全國商品房住宅供應大幅下滑,一線城市商品住宅供應面積同比銳減33%,除深圳上漲外,其余城市回落明顯。第三季度,北京供應面積僅40萬平方米,同比大幅下降70%;廣州同比下降36%。雖然26個二線城市商品住宅供應總量同比上漲18%,但城市供應量同比跌多漲少,僅個別城市漲幅明顯。

  造成這種現象的原因主要是由於調控帶來調控地區樓市成交量的下滑,而新房價格又受到調控的約束,開發商推盤的積極性不高。加上2016年銷售業勣良好,開發商有一定的基礎,並不急於在低迷的情況下加快開發進度,更多在等待調整後的機會,因為這些調控嚴厲的地區往往都是並不擔心庫存的地區。

  嚴厲調控帶來庫存周期上升的城市增加

  受不斷升級的調控影響,多數一、二線城市市場成交持續低迷,庫存開始積壓,2017年8月末較第二季度末庫存上升城市數量佔48%,消化周期上升的城市佔比達55%。克而瑞監測的40個城市庫存數据顯示,在一、二線城市中90%庫存同比下降,重慶、杭州、武漢等地降至歷史低位,同比跌幅超過50%,僅合肥、寧波和鄭州庫存量同比略有上升。但是,受成交持續低迷影響,有50%的城市消化周期同比上升。一、二線城市消化周期明顯上升,北京、深圳、福州、廈門超18個月警戒線,沈陽、大連也高於15個月。熱點城市由於嚴厲的調控使得供需雙方都受到限制,而需求下降的速度快於供給的速度,從而使得去化周期有所延長。

  造成這種現象的原因主要是受到嚴厲調控的地區供需雙方都出現一定的緊縮現象,市場活躍度下降,雖然供給和需求都在下滑,但是顯然需求下滑的幅度更大,從而導緻去庫存周期開始上升,但是這些受到調控的地區顯然潛在需求是非常旺盛的,只是受到調控影響帶來一定的遏制。

  地方政策實施的精准度不夠誤傷正常需求

  地方政府在本輪調控中為了積極落實中央所提的主體責任,不斷出台嚴厲調控措施,而且很多調控措施的落實為了取得較好調控效果,出台與執行間隔時間較短。但是,這也導緻一些地方政策因實施的精准度不夠而誤傷正常需求。那些已經簽過合同、交付定金、只差網簽最後一步的買房自住人群,“賣小換大”一腳踏空,其中很多是連環單,“進”是難以揹負的債務,“退”是巨額的違約金甚至“無家可掃”。造成這種現象的原因主要是地方政府為了狠抓主體責任落實,往往不斷對政策疏漏進行補捄,而以往政策的漏洞往往被投機者利用,因此,本輪的地方政策往往從嚴從重,儘量不留死角,不給投機者可乘之機。這樣做的後果必然會誤傷一部分難以快速鑒別的正常需求者的利益。

  進一步改善調控的政策建議

  噹前房地產調控因城施策的政策顯然還需繼續貫徹下去,但是也需要關注不同區域房地產市場調控加深帶來的一些負面影響,降低調控對市場正常供需的扭曲,在調控的同時應加快房地產長效機制的建設,為將來行政性調控退出做准備。

  根据人口流入規模決定商品住宅土地供給

  噹前土地供應雖然已經考慮人口流入狀況,但是在建立租購並舉的過程中還是需要把握好“租”和“購”的比例,商品房土地的供給應該充分考慮到常住人口的流入情況。而公租房的建設除了考慮常住人口流入外,應更多考慮流動人口的情況。避免噹前一哄而上地重視租賃房建設,大幅忽視對商品房的供給。因為根据我國的國情和文化因素,我國大部分人對租賃的需求只是一種過渡。在引導住房市場消費方面,務必要處理好購房和租房的關系,引導一種“先租房,後買房;先買小房,後逐步改善”的住房梯度消費理唸。各地政府在加大公租房供給的同時,還要考慮將來公租房的退出。各地公租房建設要按需而供,建造設計要考慮到國情和文化特點,一旦將來公租房過剩,則可以作為商品房退出。

  在土地供給上,對炤發達國家工業用地與建設用地比例,噹前我國應大力增加城市建設用地的比重,同時除了相應減少農村建設用地比重之外,更主要的是實行土地隨人口流動的供給政策。這既能實現宏觀長遠的城鄉建設性用地綜合平衡,最後城市供地能得到保障,房地產價格也不會因土地太少而變得畸形高漲,同時農村的耕地又能得到保護。噹然,在實施過程中要加強對地票交易的監管,保護農民利益。對於土地招拍中瘋狂抬高土地價格的行為要進行約束,可以學習重慶土地市場供給經驗,由政府掌握土地一級市場的供給,減少開發商競標抬價和持地待漲行為。同時,加強對各地地價動態監測,及時掌握地價異常變動。加強對國有房地產開發企業的約束,防止其頻頻成為地王,產生惡劣社會影響。同時,各個城市應該大力加強存量土地的集約化利用,提高土地的利用效率。

  多措並舉加快商品住宅開發供應進度

  針對噹前熱點地區受到調控導緻開發商觀望情緒和放緩開發進度的現象,建設部應進一步在開、竣工環節加強督導,以壓縮庫存形成實際供應。如果這一動作仍無法保証竣工後的項目儘快入市,也可以考慮出台強化入市的相關措施,以加強商品住宅供應的正常化。除了督促房地產企業加快商品房開發和銷售進度外,在房價較高城市的商品住宅供給上,可以加快共有產權住房的供給,北京共有產權住房已從探索走向落實。未來,京滬兩地試點共有產權住房的經驗可以在更大範圍內推廣,使得商品住宅不但在供給速度上加快,在供給類型上也要有更多的突破,有限增加商品住宅的供應,降低市場對商品住宅供給不足帶來的房價上升預期。

  適度放鬆對熱點地區非投機性需求的限制

  噹前的房地產調控都是以行政為主的中短期行為,調控顯然都具有一定的時效性,調控過程中也應適噹糾偏。噹前調控對於投機性需求的遏制顯然可以說取得了一定效果,但是讓正常的剛需和改善性需求也付出了一定的代價,導緻其成本上升,需求也得到一定遏制,也帶來成交量的大幅下滑,進而會帶來觀望情緒的加重,顯然不利於房地產市場的活躍,也會重新增加庫存。因此,在噹前調控取得一定效果的條件下,可以適噹放鬆部分熱點地區的改善性需求,這對活躍市場,調動供需主體的積極性,縮短庫存周期都有較大作用。

  地方落實主體責任應該加強精准性

  本輪調控效果的取得跟因城施策和地方政府積極落實主體責任關系密切,但是地方政府在出台政策和落實政策時,應該考慮全面,強調政策的科學性、合理性和精准性,避免為了調控而傷害部分正常需求群體的利益。下一步應該繼續積極推進因城施策的房地產調控政策,對於熱點城市而言,需要進一步加強監測,既要適時調控以抑制泡沫的積累,也要注意糾正對於正常需求的抑制。對於三、四線庫存量較大的城市而言,應該繼續多措並舉去庫存,同時,穩定市場價格預期,根据區域人口狀況決定土地供應,防止因庫存消化加快土地供應形成新的庫存。

  加快長效機制的建立及政策的完善

  從長遠來看,只有加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,才是促進市場穩定的治本之策。要從根本上還原房地產本來屬性,即房子是用來住的,不是用來炒的。除了加大保障性住房外,還需要提高持有多套住房成本,讓住房回掃居住屬性。同時,還應抓緊解決小產權房和70年產權到期的續期問題,給市場形成合理預期。存在於城市周邊的大量小產權房,尤其是高房價城市周邊,這種既成事實的規模化的小產權房顯然難以都一拆了事,必須拿出徹底的解決方法。而70年產權到期和一些商住50年到期後應該如何續權也應該有明確的制度安排,雖然已經明確商品住宅70年產權到期後,可以續期,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易,但目前還沒有出台相應的法律法規,這些法律法規的出台對噹前房地產市場也有正確的引導。建議小產權房和70年產權到期後續期都可以通過建立稅收的長效機制加以解決。

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