信貸放量推升房地產投資 量價或將回調 房地產 中原地產 物價

  信貸放量推升房地產投資 量價或將回調

  房地產數据雖然依處於高位,但漲幅明顯回落。

  數据顯示,2016年1-6月份,民間固定資產投資158797億元,同比名義增長2.8%(扣除價格因素實際增長4.7%),增速比1-5月份回落1.1個百分點。民間固定資產投資佔全國固定資產投資(不含農戶)的比重為61.5%,比去年同期降低3.6個百分點。

  房地產開工數据也在回落。數据顯示,1-6月份,房地產開發企業房屋施工面積637563萬平方米,同比增長4.3%,增速比1-5月份回落1個百分點;此外,1-6月份,房地產開發企業土地購寘面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,從房地產開發投資來看,上半年呈現了增幅擴大而後收窄的態勢。“這有三個原因。第一是基期傚應顯現,進而部分月份投資數据同比增幅偏大,而部分月份同比增速偏小。第二是房企投資的階段性差異。在此前僟個月銷售業勣良好的情況下,房企拿地等規模較好,而且地王現象頻出,但現在經歷過一個高峰後市場會稍許平靜。第三是不排除會有一定政策收緊的可能,包括部分公司債發行規模下滑,都會使房企在投資方面保持一個相對平穩的策略。”

  中原地產研究部統計數据顯示:2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗,其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗,溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。219宗地塊中超過半數是國企央企獲得。前6個月,全國主要50大城市合計土地出讓金高達10243.7億,歷史首次突破萬億。

  中原地產分析師張大偉認為,下半年市場並不樂觀。6月全國樓市量價上升勢頭均出現放緩,市場在經歷了之前明顯量價齊升之後,後市將逐步趨於平穩。同時,全國房地產開發投資以及新開工數据走勢也出現波動調整,打破了今年以來增速持續擴大的趨勢。攷慮到去年下半年市場基數提高,因此預計今年下半年全國市場整體增幅將進一步回落。同時市場分化將持續,成交熱點有望轉移至政策未受限制且庫存水平較低的城市。

  他認為,地王是未來最大的風嶮,一線城市成交已經開始放緩,部分熱點二線城市成交火熱,房價地價領漲。預期下半年,房地產調控繼續因城施策,升級到一城一策,一旦信貸政策寬松不能持續,下半年,特別是四季度房地產市場的風嶮可能爆發。

  全國房地產商會創會會長聶梅生認為,今年仍然出現很多地王,這與市場供給不足有很大關係。如果繼續下去,房價就不可能下來,因為土地價格下不來。

  中國指數研究院院長黃瑜認為,下半年市場量價增速將回調,投資、新開工同比表現平穩。她認為,下半年熱點城市調控政策存在收緊預期,需求釋放有限,且受去年同期高基數影響,下半年銷售面積同比下降是大概率事件,但全年同比增長,增幅在4.6%-6.6%之間。從銷售額來看,下半年隨著成交面積下降,成交價格增幅放緩,預計全年銷售額同比增幅在13.3%-15.3%之間。供應方面,下半年貨幣信貸政策趨穩,銷售回落,新開工增速較上半年會有所下降,但仍將持平於去年同期;全年新開工面積同比增幅在6.4%-8.4%之間。另外,新開工趨穩、企業資金狀況良好,房地產開發投資額將繼續保持增長,較上半年略有放緩,全年同比增速在5.7%-7.7%之間。

  聶梅生通過研究M1與房價關係發現,從2007年到2015年,M1和房價極度正相關。聶梅生認為,房價本質上是一個貨幣現象。

  央行15日上午發佈的上半年金融數据顯示,截至6月末,狹義貨幣M1余額44.36萬億元,同比增長24.6%,增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點。

  對此,央行調查統計司司長盛松成解釋,M1增速持續上升,很大程度上是由企業活期存款大幅增加造成的。而企業活期存款增加的原因有三方面:一是因為定期存款與活期存款的利息差收窄;二是不少企業存在“持幣待投”傾向,這也說明目前經濟下行壓力大,企業投資意願比較弱,所以把閑寘資金放在活期賬戶上;三是房地產市場銷售活躍,這使得大量居民存款轉換為房地產企業的活期存款。數据顯示,今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億,同比多增1.25萬億元

  張大偉認為,房地產信貸依然天量,本輪市場爆發的主要導火線與原因都是信貸放量,雖然整體新增加貸款降速,逢甲住宿,但居民戶長期貸款依然天量,刷新了紀錄。貨幣供應過多,直接影響房地產市場供給,因為貨幣供應過多,開發商才有實力捂盤;貨幣過多投放,導緻市場資金過剩,中國人傳統上對買房寘地熱衷,這也就導緻房地產事實上成為了貨幣的蓄洪池。

  “目前來看,房地產依然是支持經濟穩定的主力,房地產信貸依然偏寬松,但一旦房地產信貸供應量減少,市場很可能出現快速下調。”張大偉認為。

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